時光在流逝，從不停歇，我們的工作又將在忙碌中充實着，在喜悅中收穫着，寫一份計劃，爲接下來的工作做準備吧！計劃到底怎麼擬定才合適呢？下面是小編幫大家整理的營業工作計劃9篇，歡迎大家分享。
營業工作計劃 篇1
一、轉變思想觀念，積極適應股份制改革後新的管理模式和展業模式，繼續加強競爭意識和危機意識的教育，加強並運用數據管理，引入激勵機制，全面調動員工的積極性和主動性。
二、正確處理規模與效益、當前與長遠、做大和做強的關係，加強整體公關力度，注重業務承保質量，以最快速度和的質量挑選並佔領市場。
三、繼續加強與、交警、教育、衛生等部門的溝通，爭取他們的.協助，努力提高五小車輛、學平險、校園方責任險、醫療責任險的承保率。
四、強化理賠服務工作。努力提高現場查勘率，採取人性化服務，區別對待，加快理賠速度，提高服務質量，改善外部展業環境。
五、針對競爭，密切注意同行業發展舉措，加大公關力度，採取積極有效的方法，參與競爭，鞏固原有險種的市場份額，積極拓展新業務、新保源。
爲達成公司這一戰略轉型目標，對我們每一位員工都提出了更高的要求。具體到我們綜合櫃員，不僅勝作量大幅增加，對我們的業務水平也要達到更高更全面的水平。因此在20__年我爲自己提出以下要求：
1、時刻嚴格要求自己，兢兢業業做好本職業工作，積極、認真地完成好每一項任務，嚴格遵守公司各項規章制度，認真履行崗位職責。
2、通過日常工作積累，發現自己的不足，利用業餘時間學習公司條款，堅持不懈地努力學習各種保險知識，並用於指導實踐工作。通過多看、多學、多練來不斷的提高自己的各項業務技能。
3、積極參加公司組織的每次學習、培訓活動，更快提高自己的業務工作能力和水平。
4、爭取在20xx年通過公司中級保全員考試。
財務報銷方面，要更嚴格遵守公司財務制度，嚴格審覈財務發票，對不符合手續的發票堅決不予報銷。
營業工作計劃 篇2
尊敬的各位領導、各位同事們：
大家好：
今天，能夠登上這個講臺，首先我要感謝支行黨委給我提供了這樣一個展示自我，檢驗自我的機會，同時，也要感謝各位領導對我的信任和支持。
本人XXX，現年33歲，金融專業本科學歷，現就職於XXX支行個人客戶經理崗位。先後在XXX支行、XXX分理處、XXX支行、及XXX業務部工作，近11年來從事過儲蓄崗、綜合櫃員崗、大堂經理崗、對公客戶經理崗、個人客戶經理崗。本人自20xx年至20xx年的8年中，我一直從事網點的內勤工作，配合會計主管做好內部賬務覈算，較好的完成了工作任務。幾年來經過內勤各崗位的鍛鍊和實踐，使我對銀行各項業務有了全面和深入的掌握，多年來使我積累了豐富的工作經驗和業務知識，並且培養了我腳踏實地業精於勤的工作精神、一絲不苟的工作作風和以客戶爲中心的職業操守。20xx年至今，我先後在XXX支行、XXX業務部及XXX分理處從事大堂經理、對公客戶經理、個人客戶經理等崗位工作。在此期間，通過我的不懈努力與實踐中的不斷探索，使我在工作中逐步成長，同時也使得我能夠把內勤業務與外勤業務更好的相互銜接做到內外兼修、融會貫通。這也爲我在以後的`工作中打下了堅實的基礎。
今天，我站在這裏參加營業經理競聘。11年工作的積累使我有信心，能夠勝任該崗位的工作，做一名合格的營業經理。我認爲做一名優秀的營業經理，要有一種對工作、對農行高度負責的責任感、使
命感；要有科學、周密、切合實際的工作措施。
營業經理是協助網點行長進行現場管理、調劑崗位空缺、組織現場營銷和參與直接營銷的管理人員。基於對營業經理職責的理解和認識，在此次競聘中，如果此次競聘本人能夠成功，我會在網點日常管理、崗位設置、現場營銷、業務培訓、等方面發揮領導組織能力。我將把工作重點放在以下幾個方面：
1、 加強網點管理，組織晨會。
本人要做好協助網點負責人進行網點現場管理，認真落實三次巡檢制度，包括對營業廳環境的巡檢和對營業人員工作表現的巡檢。及時發現存在於營業網點內的服務問題並予以改正，使營業網點現場管理工作條理化、制度化。組織晨會，做好班前準備工作，完成第一次巡檢，包括環境準備、設備準備、人員的儀容儀表準備。督促、協助理財經理及客戶經理利用《工作日誌》寫好當天工作計劃。
2、 負責調劑崗位空缺，組織現場營銷。
監督、協助大堂副理進行分流引導、識別引導工作，給予指導建議。並且督促普通高櫃櫃員、大堂副理等崗位向客戶經理及理財經理推介中高端客戶，擴大中高端客戶的來源。組織個人客戶經理、理財經理、個人業務顧問的日常現場營銷活動。充分發揮營業網點的賣場特點，實現產品銷售；做好櫃員與客戶經理、理財經理識別推薦潛在客戶紐帶的作用，第一時間引導客戶到客戶經理進行一對一營銷，併合理分配客戶資源，使整個環節得以順暢。
3、 負責做好網點日常培訓，關注員工業績進展情況。
做好網點日常培訓的組織，特別是對於新產品的介紹和賣點、業
務操作流程和管理制度的文件，組織員工及時掌握新知識新規定。從營銷引導、接觸營銷、客戶關係維護等多方面瞭解客戶經理及理財經理的工作重點、工作量，達成目標的手段和達成率等，並且重點考察客戶經理及理財經理工作中存在的難點和急需解決的問題，及時制定解決方案和相應措施。
如果我能有幸走上營業經理這個崗位，我將在以後的工作當中，帶領我的團隊，全力完成支行黨委下達的各項任務指標積極配合二級支行行長搞好服務，提升員工營銷意識，及時調整營銷策略，充分挖掘潛在客戶資源。做一名優秀的營業經理。
我的競聘發言完了，再次感謝領導和同事們！
XXX支行
競聘人：XXX
營業工作計劃 篇3
一、熟悉工作環境
1、 熟悉樓層主管的工作職責，樓層主管日常工作流程和相關工作的協調部門;
2、 熟悉本樓層的管理人員及員工，向他們瞭解他們所在工作崗位的情況;
3、 熟悉本樓層的所有專櫃，包括專櫃名稱、具體位置、經營商品的性質、經營方式及經營狀態。
二、發現當前工作中的問題
1、根據上一階段的工作，找到當前工作流程中的漏洞，比如是否有本部門無法解決的問題，是否有需要相關部門協助解決而沒有具體的人和方法來落實的問題;
2、所有本樓層的員工是否清楚本崗位的工作職責及相應的工作流程，是否有能力做好本職工作及所在崗位需要幫助解決的問題，是否按照相應的要求來做好本職工作;
3、瞭解本樓層專櫃經營中需要解決的問題，例如燈光照明、商品陳列、庫存積壓等等。
三、解決當前工作中的問題
1、完善工作流程與規章制度，向上級尋求幫助以解決本部門需要上級支持才能解決的問題，與相關部門溝通協調解決需要相關部門協助才能解決的問題;
2、對本樓層的員工進行培訓，使其具備所在崗位必備的能力，並能按公司要求做好本職工作;
3、與各專櫃溝通協調，解決其需要幫助解決的問題。
以上工作爲主要工作思路，在具體的日常工作管理上須如此進行
1、管理本樓層銷售工作;
2、清楚掌握本樓層各專櫃銷售及貨品、人員情況;
3、負責櫃長、營業員工作分配、考勤、儀容儀表、行爲規範;
4、幫助下屬解決工作上的問題;
5、培訓下屬並跟進檢查培訓效果;
6、處理顧客投訴;
7、嚴格執行公司各項規章制度;
8、及時準確地將商品信息及顧客需求和建議反饋公司;
9、負責樓層環境清潔、燈光、道具、維修、安全;
10、按時更換、檢查賣場陳列;
11、跟進公司促銷活動的執行、宣導;
12、負責每月樓層盤點;
13、定期檢查、抽盤後倉貨品;
14、根據賣場實際情況，做適當人員調備;
15、負責下屬工作質量及工作進度;
16、負責本樓層物料陳列、道具、管理;
17、擬定市場調查工作計劃及實施;
18、對各專櫃按公司制度進行管理並與其業主溝通協調來處理好雙方的不同意見;
19、銷售業績分析工作。
1、繼續加強業務培訓和考覈，結合實際技能操作，對公司一些新業務及時上傳下達，隨時學習並把握，要求營業員個個業務過關。
2、同時加強服務考覈力度，定期進行服務培訓和總結，使中心區的營業窗口服務規範化、體系化、流程化，達到令更多的用戶滿足。
3、繼續開展營業廳內營銷工作，啓動“金嘴巴工程”，增加營業員的營銷意識，使公司一有新業務推出，每位營業員都能成爲第一個營銷員和第一位業務受理員，達到企業增收的目的。
4、提高營業廳整體的應變能力，豐富實戰經驗，採取定期分析案例、總結案例的方式，加強營業人員的學習，對於廳內或系統突發事件能夠及時應變、快速處理和反饋，以達到用戶滿足的效果。
一是抓隊伍建設。
一支過硬的隊伍是做好工作的重要保證,從保安隊組建開始,我們在隊伍建設上就堅持“兩手抓”:一手抓人員的配備,一手抓素質的提高。在人員的配備上,我們從江西警官學校招聘了21名學生隊員;同時,我們還注意從部隊退伍軍人中招聘優秀隊員。通過半年的努力,我們團隊的人數從當初的7個人,增加到現在的39 人,是剛開始時的5倍之多。在隊伍建設上,我們把“相馬”、“賽馬”、“馴馬”、“養馬”相結合。在多渠道引進隊員的同時,高度重視隊員綜合素質的提高。凡新隊員進來後,我們都要組織爲期半個月的保安業務素質的訓練。同時我們還專門邀請揚州市消防大隊的專家,來爲隊員講授消防方面的知識和技能,使隊員都能儘快掌握各項基本的本領,達到上崗的要求。隊員上崗後,我們還堅持每週2天的`技能訓練,風雨無阻,冷熱不斷,使隊員的業務素質不斷提高。
二是抓制度建設。
工作的規範有序、卓有成效的關鍵是靠科學適用的制度作保證,“不以規矩,不成方圓”。團隊組建後,我們對值班、交接班、學習、訓練等方面都出臺了一整套嚴格、實用的制度,對團隊實行準軍事化管理,用制度來規範大家的行爲,用制度來保證工作任務的完成。如值班隊員必須提前15分鐘到崗進行交接;隊員上下班都必須列隊行進,充分展示軍人的素質和風彩。
三是抓思想建設。
由於我們的隊員來自不同的地方,不同的崗位,各人的綜合素質、性格、愛好均不相同。更重要的是他們都剛20出頭,血氣方剛,這既是我們保安工作的需要,同時,也是我們在日常工作、生活中需要注意的。青年人可塑性很大,但是可變性也很大。因此,我們在隊伍建設工作中,要把思想道德建設貫穿始終,緊抓不放。在工作方法上,我們根椐不同隊員,不同情況,靈活機動地在班會、業務會上插入思想教育的以會代訓,與隊員個別談心,交心,典型案例教育,舉行升旗儀式等多種形式,靈活多樣地實施思想品德的教育。如我們抓住人員雷鳴同志冒雨救傷員、拾金不昧的事蹟,組織全體隊員在學習的基礎上,展開“人的價值在哪裏?”、“怎樣做一名政治合格、業務過硬的保安隊員?”、“我認爲一位合格的保安班長應是……”的大討論,每個隊員都能在學習、討論的基礎上寫出有深度、有價值的體會文章,並且大多數隊員都能把學習落實到具體的行動上。對工作中出現的問題和差錯,我們要求:不得隱瞞,及時上報,有錯必糾,有錯必改,懲前治後,引以爲鑑,強化精神,改進工作。
營業工作計劃 篇4
時光飛逝,一年的工作轉瞬間又將成爲歷史，20xx年即將過去，20xx年即將到來，新的一年意味着新的起點、新的機遇、新的挑戰。現將我個人20xx年的工作總結以及20xx年的工作計劃彙報如下：
一、工作總結
1.分行開業前的半年多時間裏，在部門領導的帶領下，我們走訪了各大房產公司、各家制藥公司等企業，進行前期的業務拓展，得到了客戶的認可，雖然後期因種種原因未能和一些客戶做成業務，但對我行擴大影響力還是有一定的幫助。在此期間,部門領導對我的'工作特別是信貸報告方面進行了指導,同事們也給予了我很多幫助，讓我快速成長起來。
2. 截止12月31日，我總共開戶XX戶，銷售理財產品XX萬元，發放貸款兩筆XX萬元，一筆爲X某的個人經營性貸款，XX萬元，是分行第一筆XX業務；另一筆爲X某的個人消費性貸款，XX萬元。通過這兩筆貸款，我積累了一定的經驗，並總結成文字供同事參考。
3.我們參加了分行組織的各項培訓，瞭解了總行和分行的各項政策，對我們工作有較大的幫助。我們參加了行裏的活動，積極到附近社區進行宣傳，擴大了我行的影響力。
二、工作中存在的問題和困難
1.業務開拓能力有待加強，尤其是在跟蹤潛在客戶，挖掘客戶資源方面。
2. 理財等零售業務開展情況不夠理想，需要在今後的工作中加以注意。
3. 對報表的報表中出現的一些異常細節不夠關注,比如收入利潤與成
本的非同步性增長、實收現金與營業收入的不相稱性增長、淨利潤和經營性淨現金流量的不對等性增長、交易金額與營業收入的倒掛性增長、營業利潤與非經常性損益的背離。
三、工作計劃
1. 在目前客戶缺乏的狀況下，努力維護現有優質客戶，用好資源，做好客戶營銷，實現授信額度的創利最大化。
2. 緊緊抓住幾個主要擬授信客戶，做好營銷，加強溝通，力爭將貸款順利拿下。
3. 加強交叉檢驗、交叉營銷，與同事一起，全方位服務客戶。
4. 關心時事，加強自己對宏觀經濟走勢的判斷，用以指導自己的信貸業務。根據相關專家的預測，隨着利率市場化的大幕逐漸拉開，20xx年的社會融資成本在升高，由於社會融資對增長的影響一般要到兩個季度後才能體現出來，這就意味着：最遲到20xx年第三季度，我國經濟增速或將再度出現下滑。這對我們的風險把控提出了更高的要求，在今後的工作中我要多關注企業的行業風險以及融資情況。
營業工作計劃 篇5
展望未來，20xx年又是中國證券市場寄予美好期望的一年，我們要抓住機會、迎頭趕上，在公司的正確領導下，繼續做好客戶服務工作，開拓市場，加強員工隊伍建設，我們工作計劃如下：
一、增大宣傳力度，加強銀證合作。
xx營業部準備和縣內各大銀行網點進行牽手合作，與銀行方進行溝通聯繫，並在銀行櫃口放置公司統一印製的宣傳冊，並且本着與銀行方互惠互利，共同發展的基礎，推出股民開戶優惠政策，變被動營銷爲主動營銷。
二、加強股民教育，提供投資諮詢。
xx營業部針對新股民，贈送股民宣傳手冊和教育光盤，根據股民的差異化管理原則，對資金量較大的客戶贈送了XX投資分析軟件。並且，營業部還要在每個星期組織股民收看公司的證券講堂，增強股民投資參與的積極性。
三、重新細分與定位目標市場。
針對不同的客戶羣體，通過提高、改善服務方式及服務渠道，從而滿足不同客戶羣體的不同需要，並且大力發展非現場客戶，並積極吸引更多的優質客戶。
四、繼續完善日常工作。
提升對存量客戶的.服務質量，在夯實基礎的情況下，加大力量擴展業務，努力多吸收機構客戶，提高市場佔有率和資產保有率。
五、堅持客戶爲本的宗旨。
科學設計服務工作流程，給客戶提供一個方便快捷的投資環境。加強員工的業務培訓，提高工作能力和業務素養，建立一支高效團結的員工隊伍。在工作中加強服務意識，做到針對不同客戶提供所需的投資服務，深化人性化服務理念，從而真正提高服務質量。
六、“開源節流、增收節支”。
明年，xx營業部將進一切努力，一方面，服務好原有老客戶的同時，不斷開發更多新客戶，以增加各項利潤指標。另一方面，想盡一切辦法控制費用指標，降低經營成本。
七、加強投資諮詢力量。
新的券商之間的競爭，還體現在研發方面的競爭。立足營業部實際情況，加強員工隊伍的培養，在團隊合作的基礎上逐步改變投資諮詢薄弱的局面。採用多種現代通訊方式，加強和客戶的溝通與聯繫，開展多種快捷的服務，如業務提醒，研發報告推薦，等等，使營業部對客戶的服務向縱深發展。
總之，xx營業部的全體員工將緊跟公司的步伐，讓管理和服務上一個新臺階，爲公司樹立良好的品牌形象，吸引更多的投資者，面對新的一年，我們充滿信心。
營業工作計劃 篇6
xx年全體建二人緊緊圍繞“差異化經營，提升品牌內涵”的經營戰略以及“打造企業執行力”的管理戰略這兩條主線開展工作，並取得了突破性的進展。
一、經營業績穩步上升，銷售突破億元大關。實際銷售完成年度考覈計劃的130％，同比增長15％，所實現的純利同比增長381％。確立了武商建二在青山區域市場的領先市場地位。經營調整成效凸顯。全年引進新渠道104個，淘汰品牌123個，調整率達70%以上。全場七大品類均實現20%以上的增幅，最高和最低毛坪較去年增長26%和13%。兩個工程兩手齊抓。“打造20個百萬品牌”和“引進10個成熟品牌”的“兩手抓”工程，有21個品牌實現了銷售過百萬的業績，整體銷售同比增長36%，佔全場銷售總額的27%。擴銷增利企劃先行。突破常規，通過整合資源，把握熱點，推出個性化的營銷活動，在營銷造勢上始終保持區域領先優勢。
二、服務體系不斷完善，現場管理成效斐然04年建二狠抓現場管理，全面推行“親情式服務”體系，在一線員工中開展“服務意識”的大討論。對商場硬件設施進行了全面維修和整改，使賣場形象煥然一新。三、“執行”觀念深入人心，人力資源不斷挖潛。以“打造企業執行力”爲指導思想貫穿全年的培訓工作。共進行了900多小時，萬餘人次的各類培訓，真正實踐了建立學習型組織，培養知識型人才的工作要求。進行了兩次較大規模的輪崗，涉及崗位異動37人，在員工中形成了強烈的反響。
04年的工作成績顯著，但也存在以下六點制約企業發展的問題：問題一：經營結構與發展目標不協調的狀況依然非常明顯。問題二：對市場形式的預見性與具體經營舉措實施之間存在矛盾。問題三：促銷形式的單一性和不可替代性禁錮了營銷工作的發展。問題四：日常性的銷售與熱點性的銷售差異仍未縮小，反而有擴大的趨勢。問題五：全場性應季商品的貨源及結構問題沒有改變。問題六：供應商渠道的整合在04年雖有改變，但效果並不明顯。20xx年，青山周邊區域的商業競爭將日趨白熱化。面對前有中南銷品貿的整裝待業，後有青山百貨的步步緊追，我們將從以下幾個方面重點入手。
一、抓春節市場，確保開門紅，誓奪年度目標以春節營銷工作爲先導，全面實施旺季市場經營戰略，確保一、二月份開門紅及年度經營目標的順利實現。
二、準確把握市場定位，實施差異化經營略微調高經營檔次，跟青商、徐東、銷品茂實行整體錯位，打造區域時尚百貨。特別是在區域市場內實現主流品牌獨家經營的格局。
三、組建貨品部，實施進銷分離，加大招商調整力度通過組織架構的'健全，爲加快調整進度提供有力的軟環境，使調整工作一步一個腳印地向前發展，從而達到區域百貨經典的經營格局。
四、以四樓的改造與經營爲契機，全面整合場內資源做強做大是企業經營的第一要務。以開發擴大四樓經營面積和內容作爲05年的首要任務，進一步提升商場的經營功能，開發新的經濟增長點。
五、狠抓百萬品牌，全面發揮二八效應要從招商、裝修、營銷、人員、考覈等各方面全面整合，提高百萬品牌的成功率、成活率，使已有的百萬品牌發揮領軍作用。
六、狠抓渠道優化，減小因供應商實力弱對經營造成的制約在渠道整合上選擇有實力的品牌和供應商，淘汰或擇優選擇一些非廠商或一級代理商的供應商，在營銷、價格、貨源、退換貨等方面爭取的政策。
七、科學分析，力求突破，全面推行親情化營銷05年的營銷工作要突破較爲單一的促銷模式，加強情感式營銷。通過宣傳、陳列、服務整體造勢，包裝更生活化、時尚化，達到吸引客源，促進銷售的目的。
八、實施員工素質工程，實現人才發展戰略轉型20xx年，我們將加大企業人才的培養和儲備力度，實施培訓“五個一”工程。同時，加大企業制度的執行力度，進一步規範全場員工的工作行爲，形成和諧、規範的良好工作氛圍。
營業工作計劃 篇7
一、熟悉工作環境
1、 熟悉樓層主管的工作職責，樓層主管日常工作流程和相關工作的協調部門;
2、 熟悉本樓層的管理人員及員工，向他們瞭解他們所在工作崗位的情況;
3、 熟悉本樓層的所有專櫃，包括專櫃名稱、具體位置、經營商品的性質、經營方式及經營狀態。
二、發現當前工作中的問題
1、根據上一階段的工作，找到當前工作流程中的漏洞，比如是否有本部門無法解決的問題，是否有需要相關部門協助解決而沒有具體的人和方法來落實的問題;
2、所有本樓層的`員工是否清楚本崗位的工作職責及相應的工作流程，是否有能力做好本職工作及所在崗位需要幫助解決的問題，是否按照相應的要求來做好本職工作;
3、瞭解本樓層專櫃經營中需要解決的問題，例如燈光照明、商品陳列、庫存積壓等等。
三、解決當前工作中的問題
1、完善工作流程與規章制度，向上級尋求幫助以解決本部門需要上級支持才能解決的問題，與相關部門溝通協調解決需要相關部門協助才能解決的問題;
2、對本樓層的員工進行培訓，使其具備所在崗位必備的能力，並能按公司要求做好本職工作;
3、與各專櫃溝通協調，解決其需要幫助解決的問題。
營業工作計劃 篇8
時光飛逝，不知不覺又迎來新的一年。在即將過去的20xx年裏，我在公司領導和同事的關心幫助下，順利完成了相應的工作，現對20xx年的工作做一個計劃。
20xx年10月，很榮幸被選進公司，做前臺營業員。前臺營業員是展現公司形象的第一人，在工作中，我嚴格按照公司要求，工裝上崗，熱情對待每一位來訪客聯通營業廳的客戶。接觸客戶多，需要協調的事情多，除了正常的收費、辦理業務等工作外，在接待用戶、開展業務、協調關係、化解矛盾、諮詢、受理投訴等也發揮着作用。
這兩個月來,各方面都有了很大的進步.在辦理業務和解答客戶問題方面積累了很多經驗，能夠及時準確的爲客戶提供滿意的服務。工作中嚴格要求自己，保持很強的責任心,謹慎的工作態度和良好的心態。不斷加強業務學習，努力提高業務水平和協調能力。工作中，熱情服務，做到以誠相待、以心換心;靠一點一滴的細緻工作贏得客戶信賴。
愛崗敬業，愛護集體榮譽。有着很強的團隊精神,跟同事關係融洽,得到了大家的信任.積極參加公司組織的培訓學習.刻苦鑽研,努力提高業務水平.
存在的問題：
在工作中，我雖然努力，但距離公司領導的要求還有不小差距，有很多不足之處，如理論水平、工作能力上還有待進一步提高，對新的工作崗位還不夠熟悉等等，這些問題，我決心在今後的工作中努力加以改進和解決，加強學習，使自己更好地做好本職，爭取更大的進步，爲公司做出更大的貢獻
針對以上存在的不足和問題面對，在新的一年中我打算做好以下幾點來彌補工作中的不足
一，多和同事溝通交流，解決工作中出現的問題，以及將自己處理不了的問題反應到上級，
二，是踏實做好本職工作。面對新的.一年，我將以更加積極的工作態度更加熱情的工作作風把自己的本職工作做好。
三，全方位的提高自己的工作能力和工作水平以及用良好的心態來迎接每一天。
四，在工作中任勞任怨力爭“沒有最好只有更好”。
五，繼續在做好本職工作的同時，爲公司做一些力所能及的工作爲公司做出應有的貢獻
營業工作計劃 篇9
隨着我國金融市場的逐步完善，新的金融工具和金融運作方式不斷出現。其中金融機構對不良資產進行打包處置從無到有，從限定在國家計劃內由四家資產管理公司壟斷進行開始，逐步形成企業自主的多元開放的市場運作模式。每年都有數千億的不良金融資產被打包出售，相應地有衆多的單位和個人加入了這一新興行業“淘金”。由於貸款活動中以不動產作爲抵押比較受銀行青睞，因此在不良資產處置中比較多地涉及到轉讓土地使用權和銷售不動產營業稅問題。在債務人、銀行、資產包購買和處置人、不動產購買人之間，涉及多少道營業稅，能否差額計稅，如何進行扣除憑證管理，仁者見仁，各有各的理解。
一、金融資產包與抵押的基本含義：
（一）任何行業都是有風險的，以信用爲核心的金融體系更是如此。金融機構在發放貸款以後，由於種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時有發生。爲儘可能減少因此發生的損失，銀行便將某一時期或某一類應收未收的貸款項目進行捆綁（即不良金融資產包）出售，將債權讓渡給願意承接的單位或個人以取得一些收益。在債權轉讓的過程中，隨同貸款合同產生的抵押權同時轉移。承接不良資產者可能將該資產包直接轉讓出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照資產包中的項目，逐個行使債權人權利，催收本息以及對抵押物進行處置。這就是不良金融資產包的基本含義。
（二）關於抵押，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第三十三條做出了規定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作爲債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人爲抵押人，債權人爲抵押權人，提供擔保的財產爲抵押物。”
該法第三十四條還規定，可以抵押的財產包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物,和抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定着物等。
二、相關法律規定
金融資產包購買人對抵押的不動產進行處置過程中，受到國家法律的保護和約束。這主要是《物權法》和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）
（一）《物權法》的相關規定
我國《物權法》的相關規定主要有：
1.保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的.，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
2．抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
3．抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作爲其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
4．債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。
（二）《擔保法》的相關規定
我國《擔保法》做出了與上述《物權法》相同的規定，同時進一步做出如下規定：
1.訂立合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移爲債權人所有。
2．債權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
3．債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
三、處置抵押不動產的基本形式及分析
（一）根據以上對基本含義和相關法律的瞭解，我們發現在處理抵押不動產時能夠採取以下五種方式：
（五）合理確定營業額
1.對於債務人來說，一般並不取得收入（收入直接到債權人那裏去了）。其銷售不動產的收入，應以其抵債金額確定。但拍賣所得大於欠款本息的，超過部分歸債務人所有，也應當作爲營業額計徵營業稅。
2.不動產是債務人購置所得時，購買價可以從營業額中扣除。對於購買金融資產包的債權人來說，銷售不動產行爲應當繳納營業稅時，當然屬於銷售購置不動產行爲。其扣除的金額，可能的途徑有四種，一是按照全部資產包成交價格佔資產包原始價格的比例，乘不動產帳面價值得出的數字；二、按照資產包拍賣成交時的評估價。近年來不動產價格飛漲，按照評估價對納稅人最有利。三是購買金融資產包時資產清單上列名的帳面價值（原始價格）；四、按照債務人所欠貸款本息計算。
對於第一種方式，按照比例法計算將使扣除金額大大縮水，增加稅收負擔，特別是資產包中能夠有價值的主要就是抵押不動產，其他一些現金權益項目的價值形同虛設，因此，競買人接收的是資產包的全部，實際上是購買資產包中一些有價值的東西。這正是資產包的意義所在，虛虛實實魚龍混雜，但看得見的乾貨以不動產爲最，因此，其縮小其價值不符合實際。按照資產包拍賣成交時的評估價計算缺乏可操作性，並且近年來房地產價格飛漲，按評估價必然增加扣除金額。按照資產包交易基礎資料中的原始價值作爲扣除金額，可以看作是按照歷史客觀成本扣除，所以筆者認爲比較合適。最後，按照貸款本息總額進行扣除的方法，雖然與現行金融機構銷售抵債不動產，以銷售收入減去抵債本息後的餘額繳納營業稅的規定相一致，但貸款本息在資產包交易中已經完全被修改，競買人考慮的是不動產的實際價值而不是帳面上欠債數，而且利息的計算期間、利率水平等不確定性較大，因此，筆者也不建議採取這種方式。